상가건물임대차보호법에 대하여
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2007/02/01
2002/11/01
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5. 상가건물임대차보호법에 대하여

상가건물임대차보호법이 금년(2002년) 11월 1일부터 시행되고 있다.
이 법은 상가건물의 임대차에 있어서 경제적 약자인 임차인을 제도적으로 보호함으로써 상가건물 임차인들이 안정적으로 경제활동을 할 수 있도록 하기 위하여 민법에 대한 특례법 형식으로 제정되었다.

상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약의 임차인은 특별한 사유가 없는 한 5년 동안 임대차 관계를 유지할 수 있는 권리를 가지며, 임대인은 임대보증금이나 월세를 올릴 때 연 12%를 초과할 수 없다.
또 이 법 적용을 받는 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서로부터 임대차계약서상 확정일자를 받으면 당해 상가건물의 경매 또는 공매시 다른 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는다.

상가건물임대차보호법의 주요내용과 사업자 유의사항을 살펴보면 다음과 같다.

1. 상가건물임대차보호법 적용대상

모든 임차인이 이 법 적용을 받는 것이 아니며 영업용 건물에 일정금액 이하의 보증금이나 월세를 내는 임차인만 이 법을 적용받는다.
여기서 일정금액이란 보증금에 매월 내는 월세를 보증금으로 환산한 금액을 합한 금액을 말하는데, 월세를 보증금으로 환산할 때는 월세금액에 100을 곱하여 계산한다.

이 법 적용 대상이 되는 보증금 기준금액은 각 지역별로 달리 규정되어 있는데, 서울은 2억4천만원 이하, 수도권 1억9천만원 이하, 광역시 1억5천만원 이하, 기타지역은 1억4천만원 이하인 경우에만 해당된다.

예를 들어 서울지역에서 보증금 5천만원에 월세 1백만원을 주고 있는 경우라면 월세금액 1백만원에 100을 곱한 금액 1억원에 보증금 5천만원을 더하면 보증금 기준금액이 1억5천만원이 되므로 이 법 적용대상이 되는 것이다.

2. 상가건물임대차보호법의 주요내용

(1) 임차인의 대항력

양도 또는 기타 사유로 건물 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
임차인이 제3자에 대한 대항력을 가지려면 반드시 건물을 인도받고 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 한다.

(2) 임차인의 우선변제권

이 법 적용을 받는 상가건물 임차인은 당해 건물이 민사집행법에 의하여 경매되거나 국세징수법에 의하여 공매되는 경우 보증금을 다른 후순위 채권자보다 우선하여 변제받는다.
임차인의 우선변제권은 건물인수 및 사업자등록과 세무서로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우에만 적용된다.

(3) 소액 임차인의 최우선변제권

보증금 기준금액이 일정금액 이하의 소액 임차인은 건물주가 부도가 나서 경매 또는 공매되더라도 경매가액의 1/3 범위 안에서 다른 채권자의 우선순위에 관계없이 보증금 중 일정금액을 최우선 1 순위로 변제받는다.

최우선변제권이 적용되는 보증금 기준금액은 지역별로 달리 정해져 있는데 그 기준금액은 서울 4,500만원 이하(1,350만원 한도), 수도권 3,900만원 이하(1,170만원 한도), 광역시 3,000만원 이하(900만원 한도), 기타지역 2,500만원 이하(750만원 한도)이다.
최우선변제권의 보증금 기준금액도 월세금액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합하여 계산한다.

예를 들어 서울에서 보증금 2,000만원에 월세 20만원을 주고 있다면 보증금 환산 기준금액은 4,000만원이 되고 이 금액은 최우선변제권이 인정되는 4,500만원 이하가 되므로 유사시 건물가액의 1/3범위 안에서 최고 1,350만원 까지 보증금을 최우선 순위로 보호받게 된다.
소액 임차인의 최우선변제권은 확정일자를 요건으로 하지 않으므로 건물을 인수받고 사업자등록만 하면 법의 보호를 받는다.

(4) 임차인의 계약갱신요구권

상가건물의 임대차계약은 계약 당사자간에 자유롭게 정할 수 있다.
다만 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보게 되며 이 경우에도 임차인은 1년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있다.

한편 임차인은 5년 동안 임대차 관계를 유지할 수 있는 계약갱신요구권을 갖는다.
즉 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.

그러나 임차인이 3개월치 임차료를 연체한 사실이 있는 경우나 임대인의 동의 없이 전대한 경우 또는 임차한 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 등 법에서 정한 8가지 사유가 있는 때에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

(5) 보증금, 월세 인상한도 설정

임차인에게 5년 동안 계약갱신요구권이 주어지지만 그 동안 임대료나 보증금을 올리지 못하는 것은 아니다. 그러나 경제사정 변동으로 임대료나 보증금을 증액할 때는 임대인은 연 12%를 초과하여 인상할 수 없다.

(6) 월세 전환율의 제한

보증금의 일부나 전부를 월세로 전환할 때는 연 15%(월 1.25%)를 초과할 수 없다.
예를 들어 보증금 1천만원을 월세로 전환하면 125,000원 이상을 받을 수 없다는 것이 된다.

(7) 등록사항의 열람

건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물 소재지 관할 세무서장에게 등록사항 등의 열람, 제공을 요청할 수 있다.
열람할 수 있는 사항은 임대인과 임차인의 성명, 주소, 주민등록번호와 건물의 소재지 및 임대차 목적물과 면적, 사업자등록신청일, 사업등록신청일 당시의 보증금과 월세, 임대차 기간, 확정일자 받은 날, 건물도면 등이다.
열람, 제공 사항에는 개인정보가 포함되어 있으므로 열람제공을 요청할 수 있는 자는 그 상가건물의 임대차와 직접적으로 이해관계가 있는 임대인, 임차인과 채권 또는 채무관계에 의하여 당해 상가건물의 등기부상에 기재된 권리자 및 법원의 판결을 받은 자 등으로 제한된다.

3. 상가건물임대차보호법 시행에 따른 사업자 유의사항

(1) 상가건물임대차보호법은 영업용 건물의 상가, 사무실에만 적용되므로 동창회 사무실, 친목단체 사무실 등 비영리단체의 건물 임대차의 경우에는 적용되지 아니한다.

(2) 이 법이 적용되는 임대인 또는 임차인의 인격체에 대한 제한은 없다.
따라서 임차인이 개인이든 법인이든 이 법에 의한 요건을 갖추면 법의 보호를 받는다.

(3) 이 법의 적용 대상이 되는 임차인이 제3자에게 임차권을 주장하기 위해서는 반드시 상가건물을 인수하고 사업자등록을 하여야 한다.
따라서 임대차계약을 하였다 할지라도 실질적으로 입주하지 않았거나 그 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 하지 않으면 그 임차인은 제3자에게 대항할 수 없다.

(4) 상가건물의 경매, 공매시 임차인이 보증금을 후순위권리자나 다른 채권자에 우선하여 변제받기 위해서는 반드시 상가건물 소재지 관할 세무서로부터 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 한다.
우선변제권은 건물을 인수하고 사업자등록을 하여 대항요건을 갖춘 임차인에게만 적용되므로 확정일자만 받는 것은 실익이 없다.
따라서 임차인은 건물인수, 사업자등록, 확정일자 등 세가지 요건을 갖추어야 경매, 공매시 보증금을 우선 변제받을 수 있으므로 이 점 유의하여야 한다.

한편 확정일자는 임대인의 동의없이 별도의 비용을 들이지 않고서도 우선변제권을 부여받는 제도이기는 하지만 확정일자를 받는다 하여 무조건 보증금 회수가 보장되는 것은 아니다.
확정일자는 전세권등기와 같은 효력을 지니는 것으로 확정일자를 받기 전에 그 상가건물에 국세압류나 담보물권이 설정되어 있는 경우에는 날짜 순위에서 밀리므로 보증금 변제순위는 그들 선순위 권리자에 비하여 후순위에 놓이게 된다.
다만 법이 정하는 소액 임차인은 일정한 범위 내에서 확정일자를 받지 않더라도 순위에 관계없이 최우선으로 변제받는다.

(5) 사업자가 사업장을 임차하고 확정일자를 받을 때는 사업자등록신청서(확정일자겸용서식)에 사업자의 인적사항과 사업장현황을 기재하고 사업자등록신청서와 함께 임대차계약서원본을 관할세무서에 제시하면 되고, 건물의 일부를 임차한 경우에는 임차한 부분의 건물도면도 첨부하여야 한다.
확정일자 신청을 받은 세무서에서는 사업자등록신청서상에 기재된 임대인과 임차인의 인적사항과 사업장 면적, 임대차 기간, 보증금 및 월세가 임대차계약서상의 내용과 일치하는지를 확인한 다음 임대차계약서에 확정일자와 번호를 기재하고 관인을 날인하여 신청자에게 교부해 준다.

(6) 사업자가 상가건물을 임차하여 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 후에 임대차계약에 변동이 생긴 경우에는 관할 세무서에 사업자등록정정신청을 하고 확정일자를 다시 받아야 한다.
그러므로 임대인이 변경되거나 사업장 면적, 보증금, 월세, 임대차기간 등이 변동된 경우에는 사업자등록증 원본과 함께 사업자등록정정신고서를 관할 세무서에 제출하고 재작성된 임대차계약서 원본과 건물도면(건물의 일부를 임차한 경우)을 첨부하여 확정일자를 다시 받아야 한다.

(7) 이 법 시행일(2002. 11. 1)이전에 사업자등록을 한 임차인도 사업장 소재지 관할 세무서에 사업자등록정정신고를 하고 임대차계약서 원본에 확정일자를 받으면 법의 보호를 받는다.
그러나 임차인의 5년 계약갱신요구권은 이 법 시행일 이전에 계약된 임대차에는 적용되지 않고 법 시행 후 최초로 계약되는 분부터 적용된다.

(8) 확정일자 제도는 일정한 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 공적인 기관에서 확인해 주는 것일 뿐 그 계약의 진실성을 보장해 주는 것은 아니다.
그러나 임차인이 관할 세무서에 등록한 사업장 건물의 임대차에 관한 사항은 그 건물의 이해관계자에게 열람될 뿐만 아니라, 당해 건물이 경매 또는 공매되는 경우 확정일자를 받은 임대차계약서상의 기재사항이 사실과 다를 경우 법적 다툼이 생길 수 있으므로 유의하여야 한다.

(9) 임대한 상가건물을 재임대받은 전차인의 경우에는 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권이 없다.
다만 전차인은 전대인에 대하여 계약갱신요구권, 월세 전환율의 제한과 같은 권리는 행사할 수 있다.
또 임대인의 동의를 받고 전차한 경우에는 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

(10) 거래 관행상 임차인 사이에 주고받는 권리금이나 시설비는 이 법 적용 대상이 아니다.
그러나 임차인은 이 법에 의하여 5년 동안 임대차계약를 유지할 수 있는 권리를 보장받고 있으므로 임차인에게는 간접적으로 권리금 등을 회수할 수 있는 기간적 여유가 생기는 셈이다.