양도소득세 신고납부 개요
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2009/01/26
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1. 양도소득세 개요

주택이나 토지 또는 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트 입주권 등), 기타 세법이 정하는 자산이나 권리를 양도하여 양도소득이 발생하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

양도소득세는 원칙적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제액을 금액을 뺀 양도소득금액을 기준으로 계산한다.

양도소득세 과세대상자산이나 권리를 양도하여 양도소득세 납세의무자에 해당되면 양도자는 양도한 날이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 양도소득세 예정신고납부를 하여야 하며, 예정신고납부를 하면 양도예정신고납부세액공제로 양도소득세 산출세액의 10%를 공제받는다.
그러나 양도소득세 예정신고납부를 못한 경우에는 다음 해 5월 중에 양도소득세 확정신고를 하면 되지만 이 경우에는 세액공제 10%는 받을 수 없다.

2. 양도차익의 계산

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 및 기타 필요경비를 차감한 금액 즉 양도차익을 기준으로 과세된다.
여기서 취득가액에는 취득시 들어간 비용 즉 취득세 및 등록세와 법무사 등기비용, 부동산 중개수수료 등이 포함되며, 기타 필요경비에 해당되는 것으로는 당해 자산에 대한 자본적 지출액(용도변경비용, 리모델링 비용 등)과 양도시 지불한 부동산중개수수료 등이 있다.
양도차익의 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

● 양도가액 : 실지거래가액
● 취득가액 : 실지거래가액 (취득세 및 등록세와 법무사 등기비용, 부동산 중개수수료 등 포함)
● 필요경비 : 용도변경비용, 리모델링 비용 등 자본적지출액과 양도시 지불한 부동산중개수수료 등


3. 취득가액과 양도가액

취득가액과 양도가액은 원칙적으로 실지거래가액을 기준으로 한다.

그런데 취득가액의 경우 실지거래가액을 알지 못하거나 객관적으로 확인 되지 않는 경우에는 세법이 정하는 방법에 따라 계산한 금액을 취득가액으로 한다.
세법이 정하는 방법이란 당해 자산에 대하여 양도당시 실지거래가액에 세법이 정하는 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산하여 취득가액을 환산하는 방식을 말한다.
여기서 기준시가란 정부가 고시하는 가격으로서 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가를 말하며, 주택의 경우에는 공동주택가격 또는 개별주택가격을 말한다.

그리고 상속이나 증여로 취득한 자산의 경우 취득가액은 상속개시일(피상속인의 사망일) 또는는 증여일 현재를 기준으로 상속세법및증여세법에 의하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 본다.

한편 양도하는 자산이 사업에 사용하던 건물의 경우에는 감가상각비는 취득가액에서 차감한다.
이는 예를 들어 부동산 임대사업자로 사업자등록을 하고 종합소득세 신고시 부동산임대소득을 계산함에 있어서 임대용 건물에 대한 감가상각비를 계상한 경우 그 감가상각비는 이미 경비로 처리되었으므로, 당해 건물의 양도소득금액을 계산할 때는 그 금액은 취득가액에서 차감하겠다는 뜻이다.
그러므로 사업에 사용하던 건물을 양도하는 경우에는 종합소득금액 계산시 이미 경비로 처리된 감가상각비는 취득가액에서 차감되므로 결국 그 감가상각비 만큼 양도차익이 늘어나는 결과가 된다.

4. 장기보유특별공제

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감한 금액을 양도소득금액으로 하여 계산한다.
장기보유특별공제액은 양도차익에 세법이 정하는 공제율을 곱한 금액으로 계산하는데 장기보유특별공제율은 양도하는 자산의 종류, 보유기간에 따라 달리 적용된다.

예를 들어 주택의 경우에는 3년 보유 12%에서 10년 이상 보유 80%까지, 기타 자산의 경우 3년 보유 10%에서 10년 이상 보유 30%까지 보유 기간이 길수록 점진적으로 공제율도 높게 적용된다.

그러나 보유기간 3년 미만의 부동산이나 미등기 양도자산, 1세대 2주택자 또는 3주택자가 양도하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않으며, 세법이 정하는 비사업용토지에 대해서도 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
여기서 세법이 정하는 비사업용토지란 재촌ㆍ자경하지 않는 자가 소유하고 있는 농지, 재촌하지 않는 자가 소유하는 임야, 관계 법령상 기준면적을 초과하는 주택 또는 건물의 부속토지, 건축물이 없는 나대지 등을 말한다.

5. 취득시기 및 양도시기

양도하는 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 양도대금을 청산한 날 즉 잔금청산일을 기준으로 한다.
다만, 잔금청산일 전에 소유권 이전등기를 한 경우 및 잔금청산일이 불분명한 경우에는 등기부상 기재된 등기접수일을 취득 및 양도시기로 본다.

그리고 자기가 건설한 건축물의 경우에는 사용검사필증교부일을 취득시기로 보며 이 경우 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우 사실상의 사용일 또는 사용승인일을 취득시기로 한다.
또 경매에 의하여 취득한 자산의 경우에는 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 된다.

한편 취득원인이 상속으로 인한 경우에는 상속개시일(피상속인의 사망일)이 취득시기가 되며, 증여로 취득한 경우에는 등기부상 증여등기접수일이 취득시기가 된다.

양도하는 자산에 대하여 취득시기 및 양도시기를 언제로 볼 것인가 하는 것은 양도소득세 관련 세법을 적용함에 있어서 대단히 중요하다.
왜냐하면 취득시기 및 양도시기가 언제냐에 따라 양도소득의 귀속년도의 확정, 양도차익의 계산, 장기보유특별공제율의 결정, 세율적용 등에 있어서 중요한 기준이 됨은 물론 각종 비과세 및 감면 규정 적용에 있어서도 직접적으로 영향을 미치기 때문이다.
유형별 양도 및 취득시기
● 원칙 : 잔금청산일
● 잔금청산일이 불분명한 경우: 등기부상 기재된 등기접수일
● 잔금청산일 전에 소유권 이전등기를 한 경우 : 등기부상 기재된 등기접수일
● 자기가 건설한 건축물의 경우 : 사용검사필증교부일 또는 사실상의 사용일 , 사용승인일
● 경매로 취득한 경우 : 경매대금완납일
● 상속으로 취득한 경우 : 상속개시일(피상속인의 사망일)
● 증여로 취득한 경우 : 등기부상 증여등기접수일

6. 양도소득세 과세표준 계산

양도소득세 과세표준은 에서 장기보유특별공제액를 차감한 금액 즉 양도소득금액에 양도소득기본공제로 250만원 차감한 금액으로 하며. 양도소득세는 이 양도소득세 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 계산한다.

7. 양도소득세율

양도소득세율은 양도하는 자산의 종류, 보유기간 등에 따라 달리 적용된다.

즉, 양도소득세율은 원칙적으로 양도소득세 과세표준금액의 크기에 따라 1천2백만원 이하 6%에서 8천8백만원 초과 35%(33%)까지 초과누진세율이 적용된다.

그러나 보유기간 1년 미만의 부동산의 경우에는 50%, 1년 이상 2년 미만 부동산은 40%의 단일세율로 양도소득세가 중과된다. 또 비사업용토지는 60%, 미등기자산의 경우에는 70%의 단일세율로 양도소득세가 중과된다.

그리고 1세대 2주택자가 양도하는 주택의 경우에는 50%, 1세대 3주택자가 양도하는 주택은 60%의 단일세율이 적용되는데, 2008년 말 세법개정으로 08. 12. 31 이전에 취득한 주택을 09. 1. 1. ~ 10. 12. 31까지 양도하는 경우와 09. 1. 1 ~ 10. 12. 31 사이에 취득한 주택을 11. 1. 1. 이후 양도하는 경우 1세대 2주택자의 양도주택은 과세표준금액의 크기에 따라 1천2백만원 이하 6%에서 8천8백만원 초과 35% 또는 33%까지 일반세율이 적용하고 3주택자의 양도주택은 45%의 단일세율을 적용하도록 하고 있다.

단일세율로 양도소득세가 중과될 때는 과세표준금액의 크기와 관계없이 과세표준금액 전액에 대하여 같은 세율을 적용하므로 과세표준금액의 크기에 따라 초과누진세율이 적용되는 경우에 비하여 세부담이 높게 나타난다.
특히 단일세율이 적용되는 경우와 다주택자가 양도하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제도 배제되므로 양도소득세는 더욱 더 커지게 된다.

8. 양도소득세 산출세액 및 자진납부세액의 계산, 양도소득세 신고납부

양도소득세 자진납부세액은 양도소득세 과세표준에 세율을 적용하여 계산한 양도소득세 산출세액에서 예정신고납부세액공제(산출세액의 10%) 등을 차감한 금액으로 한다.
그리고 양도소득세를 신고납부할 때는 양도소득세의 10%에 해당하는 주민세도 납부하여야 한다.

양도소득세는 원칙적으로 당해 연도에 양도한 자산에 대하여 다음 해 5월 중에 양도소득세 확정신고를 하고 세액을 납부하면 된다.
그러나 양도소득세 예정신고납부라고 해서 당해 자산을 양도한 날이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 관할세무서에 양도소득세 신고를 하고 세액을 납부할 수도 있는데 이를 예정신고납부라고 한다.
양도소득세 예정신고납부를 하게 되면 예정신고납부세액공제로 양도소득세 산출세액에서 10%를 공제받게 된다.

9. 가산세

양도소득세를 신고납부하여야 하는 자가 확정신고를 하지 않거나 양도소득금액을 적게 신고한 경우에는 양도소득세 산출세액의 10% ~ 40%에 해당하는 신고불성실가산세가 부과되며, 납부하지 않은 세액에 대해서는 3/10,000(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다.

10. 양도소득세 비과세ㆍ감면

양도일 현재 국내에 3년 이상 보유한 1세대 1주택자가 양도하는 주택과 그 부수토지의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세 된다.
이 경우 서울시 및 과천시와 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 5대 신도시의 경우에는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 한하며, 주택의 부수토지는 도시지역 내의 경우 건물정착면적의 5배 이내 토지, 도시지역 밖의 경우에는 건물정착면적의 10배 이내 토지에 대해서만 비과세 된다.
다만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도차익에 대해서는 양도소득세가 과세된다.

그 외에도 세법이 특별히 정하는 경우에는 양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우가 있는데 세법이 정하는 요건을 갖춘 장기임대주택, 신축임대주택, 미분양주택 등에 대한 양도소득세 감면과 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 등이 이에 해당한다.

11. 양도소득세 신고납부기한

양도소득세 과세대상자산을 양도하여 양도소득이 발생하게 되면 양도자는 본인의 주소지를 관할하는 세무서장에게 양도소득세를 신고하고 납부하여야 한다.

양도소득세 신고납부는 예정신고기한 또는 확정신고기한 내에 하면 된다.
양도소득세의 예정신고납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지이고, 양도소득세 확정신고납부는 다음 해 5월 중에 하면 된다.

예정신고기한까지 양도소득세를 신고하고 납부하면 산출세액의 10%에 상당하는 금액을 예정신고납부세액공제로 하여 양도소득세 산출세액에서 공제받는다.

반면 양도소득세 예정신고납부를 하지 않으면 다음해 5월 중에 양도소득세 확정신고납부를 하면 된다.

그런데 양도소득세 예정신고납부를 하지 않고 확정신고기간 중에 양도소득세를 신고납부하면 예정신고납부세액공제(산출세액의 10%)는 공제받을 수 없다
그러므로 양도소득세 신고납부는 가능하면 예정신고납부기간 중에 하는 것이 좋다.

12. 양도소득세 신고시 제출서류

① 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서
② 양도소득금액계산명세서
③ 취득가액 및 필요경비계산 상세명세서
④ 토지 및 건물 등기부등본
⑤ 토지대장 및 건축물관리대장
⑥ 당해 자산의 매도ㆍ매입에 관한 계약서 사본
⑦ 자본적지출액ㆍ양도비 등의 명세서
⑧ 감가상각비명세서(당해 부동산을 사업용자산으로 사용한 경우)
⑨ 기타 자금지출에 관한 증빙(세금계산서, 계산서, 영수증 등)
 
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